Comprar departamento guia

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juancho
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Comprar departamento guia

Mensaje por juancho » Dom Dic 11, 2011 5:36 pm

Hola a todos

Como se hace para comprar departamento usado en Brasil (ej florianopolis) Caso: tengo cpf pero estoy actualmente en Argentina (por tanto mi documento de estrangeiro quedó vencido).
Entiendo que como extranjero mismo se puede. Las preguntas que surgen:

Se estila un boleto de compra venta por inmobiliaria donde se paga un porcentaje del inmueble (tipo 30%) y luego
saldo a la posesión contra firma de escritura?

La mayoría que veo no tienen escritura publica, lo cual asusta un poco.
En particular uno que pregunté la inmobiliaria dice: "No momento a escritura é uma pública de fração. Porém está bem adiantado o processo para passar para pública definitiva"

Otra: cuales son los costos que existen aparte del precio del inmueble para su compra, y luego de comprado?

Otra: como se hace para abonarlo, pues en aduana te dejan pasar sin declaración maximo 10 mil dolares (que no alcanzan para ningún innmueble), en general por menos de 70 mil dolares y de ahi para arriba no compras ni un caramelo. Es posible abonar desde argentina con transferencia swift (tengo entendido que es un lio espectacular además de caro y lento).

Desde ya gracias a los que puedan aportar luz sobre el tema!
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Re: Comprar departamento guia

Mensaje por Ardi » Mar Dic 13, 2011 10:01 am

Hola, Juancho, Antes que nada te voy a pedir si podrías abrir un tópico en el foro BIENVENIDOS, con los datos que quieras compartir, como nombre, lugar de Brasil donde vivís o pensás vivir, etc.etc. Lo busqué para ver con qué nombre llamarte y vi que por ser un usuario antiguo, no tenés ese tópico que es muy útil a la hora de responder dudas.

RESPUESTAS:
Se estila un boleto de compra venta por inmobiliaria donde se paga un porcentaje del inmueble (tipo 30%) y luego
saldo a la posesión contra firma de escritura?
Sí, se estila, pero con dos importantísimas aclaraciones:

1) Antes de pagar un sólo centavo tenés que verificar si la venta es posible y si la persona que te vende es dueña o tiene poder de hacerlo. Acá no existen escribanos que verifiquen eso, ni deudas anteriores, ni pendencias de construcción, etc. Todo eso deberás verificarlo vos mismo antes de pagar algo que posiblemente nunca sea tuyo o no sea lo que pensabasque comprabas.

2) El saldo NO DEBE SER CONTRA FIRMA DE ESCRITURA (como estamos acostumbrados) sino cuando TE ENTREGUEN LA ESCRITURA REGISTRADA EN EL REGISTRO DE IMÓVEIS, o mejor aun, cuando te entreguen un certificado con el inmueble a tu nombre. Si eso no es posible porque la otra parte quiere cobrar antes por desconfianza, al menos tenés que tener la seguridad que ese inmueble no tiene ningun impedimento o pendencia para ser registrado a tu nombre.
La mayoría que veo no tienen escritura publica, lo cual asusta un poco.
En particular uno que pregunté la inmobiliaria dice: "No momento a escritura é uma pública de fração. Porém está bem adiantado o processo para passar para pública definitiva"
No interesa lo que la mayoría haga, es impresionante la informalidad que existe en este rubro, y cuando vienen los problemas y las cosas mal hechas, el único que pagará el pato serás vos, intentando durante años regularizar algo que pensabas que estaba regularizado y que antes que vos, otros ya intentaron y viendo que no conseguían deciden vender informalmente del mismo modo que compraron.
POR NINGUN MOTIVO COMPRES ALGO QUE NO ESTE REGISTRADO EN EL REGISTRO DE INMUEBLES A NOMBRE DE LA PERSONA QUE TE VENDE O DE SU APODERADO. Y aún así hay muchas otras cosas que debés verificar como ser si lo que te están vendiendo corresponde con lo registrado, pues te repito que solamente vos sos responsable de que eso sea así.
En las escrituras en Brasil el escribano pone: Fulano de tal DICE ser dueño del terreno matrícula tal y DICE que en ese terreno hay una casa así y así, y DICE que no tiene deudas, y DICE que está todo debidamente registrado, etc etc. La función del escribano es simplemente reflejar en la escritura lo que las partes dicen y no verificar si son ciertas.

Por otro lado, en Argentina el escribano solicita antes de una operación todos los certificados al Registro de Inmuebles BLOQUEA esa propiedad por 15 días para que no sea vendida más de una vez, actúa revisando y cobrando del vendedor las deudas y exigiendo planos actualizados y certificado del agrimensor que verifica que está todo registrado tal cuál es en la realidad, etc. Luego interviene en la operación monetaria a la firma de la escritura y una vez registrado el bien a nombre del nuevo dueño entrega la escritura y efectiviza el pago.

Es decir, en Argentina la escritura ES UN TITULO PERFECTO, lo que está allí escrito responde a la realidad y nada ni nadie puede desmentir o " contestar" (como se dice en portugués, lo que allí está dicho queademás ya fue registrado en el Registro de inmuebles.

Son innúmeras las dificultades que podés encontrar (te lo digo por experiencia propia) aun habiendo exigido poder del verdadero dueño (el que figura en el registro), verificar que la construcción se ajusta a lo registrado, hacer escritura ante escribano en cartório, etc. Imaginate entonces saltear uno de esas exigencias.
Después voy a contar en un tópico aparte lo que yo vengo pasando desde hace tres años para poder registrar la casita que cvompré, AUN HABIENDO TOMADO TODAS LAS PRECAUCIONES (precauciones que servirían en Argentina pero que no bastaron acá).
Otra: cuales son los costos que existen aparte del precio del inmueble para su compra, y luego de comprado?
Eso depende de muchísimas cosas, en general hay que solicitar los certificados que valen poca plata (20, 40, 70, etc.) Pagar un impuesto a la transferencia, costo de la escritura en cartorio civil y en el cartorio de inmuebles, etc. Aproximadamente se paga en total entre un 3,5 y un 4% , ponele 5% con toda la furia. Sin embargo eso es cuando sale todo "de 10", ya que a veces aparecen pendencias como pago del INSS de la construcción, deudas anteriores, etc que pueden cambiar absolutamente todo.
La comisión de los intermediarios es paga por el vendedor.
Otra: como se hace para abonarlo, pues en aduana te dejan pasar sin declaración maximo 10 mil dolares (que no alcanzan para ningún innmueble), en general por menos de 70 mil dolares y de ahi para arriba no compras ni un caramelo. Es posible abonar desde argentina con transferencia swift (tengo entendido que es un lio espectacular además de caro y lento).
Respecto a este tema del pago, deberás preguntarle a la inmobiliaria cómo se acostumbra a hacer cuando el comprador no es un residente en Brasil, y verificar en Argentina si lo que ellos proponen es aceptado por las normas del Banco Central de Argentina, pues nosotros tenemos, o mejor dicho, cada país tiene, sus prpias normas para sacar capital del país de origen para realizar cualquier tipo de transacción en el exterior.
Debido a acuerdos firmados entre los países, para los argentinos residentes en Brasil existen determinada legislación que no rige para los argentinos residentes en Argentina.

Espero haber ayudado, si alguien puede contribuir con su experiencia o conocimiento será bienvenido...Por mi parte, quedo a disposición de todos, para responder las dudas que pudiera tener respuesta.

Abrazo.

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Re: Comprar departamento guia

Mensaje por Ardi » Mar Dic 13, 2011 10:30 am

También te recomiendo la lectura de este tópico:

viewtopic.php?f=52&t=72

Abrazo.
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Re: Comprar departamento guia

Mensaje por juancho » Mié Dic 14, 2011 1:48 pm

Hola! Ya postee em Bem-Vindo!

Gracias por todo como siempre, la verdad que es mas complicado de lo que pensé.
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Re: Comprar departamento guia

Mensaje por Ardi » Mié Dic 14, 2011 6:02 pm

Lo que complica es lo informal, por eso tenés que garantizarte de seguir los pasos de verificación de todo antes de comprar.

Si la persona que te vende es el propietario que figura en el registro de imóveis, si el inmueble no tiene pendencias o hipotecas, si la casa o construcción está incorporada en el Registro, etc. Todo eso se obtiene con los certificados que son públicos y que cualquier persona puede pedir. Ahí no es complicado.

Pero tiene sus cosas, por eso yo siempre recomiendo que den intervención a un abogado o gestor que sepa bien del negocio, pero uno tiene que tener una idea por si a ese se le pasa algo en el apuro por cobrar su comisión u honorarios.

Tampoco es conveniente comprar desde lejos, es mejor hacer las cosas personalmente, viendo y comprobando por vos mismo los alrededores de lo que vas a comprar, declives, calles, etc.

De acuerdo a los errores que yo cometí, me doy cuenta que si hubiera seguido estrictamente una de esas listas de consejos que hay publicadas en internet, tal vez me habría ahorrado un montón de disgustos, además de tiempo y dinero. Creo que minimicé algunas que me parecian exageradas y finalmente habrían servido...Aunque algunas cosas fueron impredecibles (cosas que siempre me pasan a mí) como ser que el escribano del cartorio se equivoque el número de matrícula del inmueble en la escritura!!!
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Re: Comprar departamento guia

Mensaje por juancho » Jue Dic 15, 2011 12:04 pm

Como siempre invalorable tu ayuda y experiencia Ardi, es un verdadero haber tenerte! Gracias.
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macarena99
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Re: Comprar departamento guia

Mensaje por macarena99 » Lun Dic 19, 2011 2:02 pm

Hola!!! quiero aportar en este item la experiencia que he tenido yo comprando un piso en obra... desde Espana.... la compra la hice en diciembre del 2007 y aun hoy.. a pesar que estoy viviendo en el departamento... tengo jucio pendiente con la constructora.... ya que no entregaron en tiempo y forma....ademas de una poquita de mala fe por parte de la constructora con el dinero que envie...se ve que no llevan bien su contabilidad jaja
Como consejo... es comprar estando aca.... porque como dice ardy las cosas no son como en Argentina... todo es demasiado informal... Otro de los consejos que doy es averiguar en caso de comprar en obra... la idoneidad de la empresa... en mi caso es solo mencionarla.. y todas malas referencias.....desde las calidades hasta las tramoyas a la hora de las entregas...
Aconsejo tambien seguir los consejos de Adriana... yo por desconocimiento meti la pata... Bueno que eso.. atencion... y en lo posible comprar in situ y con asesoramiento legal mediante....
Un abrazooo !! mucha suerte!!!! y atencion!!! jajajajaja

Richard444
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Re: Comprar departamento guia

Mensaje por Richard444 » Vie May 13, 2016 1:23 pm

Hola Ardi, invalorable tu ayuda!!!! Como tengo pensado comprar un departamento o casita en Floripa a principios del año proximo, estoy investigando todo para no meter la pata. Te agradecería si me recomendás un gestor confiable como para ir contactándolo y si no conocés ninguno al menos donde hallar un listado de estos profesionales. Muchas gracias
Ricardo
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Re: Comprar departamento guia

Mensaje por Ardi » Sab Jun 11, 2016 8:18 pm

Hola, Ricardo, perdon pero anduve un poco perdida. No conozco ningun gestor, por lo general las inmobiliarias tienen un gestor que se encarga de los papeles. Cuando estés más cerca de comprar consultame de nuevo y vemos tu caso.
Abrazo.
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